上梁不正下梁歪

記者陳韋帆／台北報導

▲「玩客棧旅館」屋主8年前，以1億購入，10月26日加價880萬售出。（圖／翻攝自Google　Maps）

最新實價揭露，一口氣揭露兩筆億級商用不動產，包括「欣翰士林官邸」4樓戶、前青年旅館「玩客棧旅館」，分別以1.375億、1.088億元成交，其中，「玩客棧旅館」屋主8年前，以1億元購入，轉手僅加價880萬，排除營業利潤，等於投報率1年僅0.88%。

根據實價登錄，士林區豪辦「欣翰士林官邸」，8月成交4樓，總價1億3750萬元、每坪90.3萬元，買家為「可易家電」；中山區南京東路二段「三和大樓」，7樓的前青年旅館「玩客棧旅館」則於7月易主，成交1億880萬元、每坪73.5萬元，共147.99坪，前一手屋主於2014年以1億元買進，這次轉手僅高出買價880萬元，買家為謝姓自然人，該旅館也已於26日正式歇業。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，「欣翰士林官邸」近捷運士林站、福林公園，一開始銷售時以豪宅推案，所以初期成交價站上單價120~130萬元身價，不過因為該土地使用分區屬於特定商業區，因此不得做住宅使用，因此建商只能以商用不動產來銷售，導致豪宅買家卻步，再加上此案位於非傳統商辦區域，因此買方及租客大多為有地緣性的企業居多，包括電子、醫療、科技、手機配件等業者，入手豪辦以擴大辦公室或置產收租使用，近年成交價落在每坪92~116萬元上下。

至於原本由旅館業者自有經營的旅店資產，如今歇業並易主，張旭嵐指出，今年7月時國內疫情仍然嚴峻，確診人數每日破萬人，對於經營規模較小的旅館業者來說，旅館旅遊業承擔風險高，若租約到期，有的業者會選擇不續約；若旅館是自有的不動產，則趁國門開放之際，國際觀光商機可望回升，旅館的接手意願高，選擇轉手退場。

第一建經研究中心副理張菱育表示，普遍來說，台北市商辦的貸款成數，放款銀行需視不動產所在地理位置、屋齡等條件，以及申貸人的營收、公司規模等，進一步評估貸款成數與利率條件，大多數登記法人的貸款成數，約在7~8成、利率則在2%上下。

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